La questione relativa a quando iniziano effettivamente i lavori di ristrutturazione e chi sia la figura incaricata di dare il via ufficiale in cantiere è centrale per evitare errori procedurali e sanzioni amministrative. Nel settore edilizio, il momento di avvio dei lavori è regolamentato da una precisa serie di adempimenti burocratici e tecnici che possono variare in base alla tipologia di intervento e alla legislazione locale. Tuttavia, esistono alcuni principi comuni a livello nazionale che ne disciplinano lo svolgimento.
Adempimenti necessari prima dell’avvio
Prima di dare effettivamente inizio ai lavori, il proprietario, l’amministratore o il soggetto titolato deve procedere con la presentazione delle pratiche edilizie presso il Comune di competenza. Tali pratiche possono assumere varie denominazioni e livelli di complessità:
- CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata): necessaria per interventi di manutenzione straordinaria non strutturale, viene redatta e firmata da un tecnico abilitato, come un geometra, architetto o ingegnere. Il tecnico assevera la conformità delle opere e attesta il rispetto delle normative vigenti CILA.
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): utilizzata per lavori di maggiore rilevanza, ad esempio quando si interviene su parti strutturali o si procede con cambi di destinazione d’uso degli immobili. Anche in questo caso sono fondamentali la sottoscrizione e l’intervento di un tecnico abilitato.
- DIA (Denuncia di Inizio Attività): similare per certi aspetti alla SCIA, anche se progressivamente meno usata con il tempo a favore delle pratiche sopra elencate.
- Permesso di Costruire: occorre per interventi più invasivi o volumi edilizi importanti, prevede un iter autorizzativo più articolato e tempi tecnici di rilascio da parte della Pubblica Amministrazione.
Solo dopo l’inoltro e, dove richiesto, l’approvazione di tali documentazioni si può procedere all’apertura del cantiere. Con la CILA, ad esempio, spesso i lavori possono iniziare già contestualmente all’inoltro, mentre la SCIA prevede in alcuni Comuni un periodo minimo di attesa. Per alcune pratiche, invece, è necessario attendere esplicitamente il nulla osta da parte dell’ufficio tecnico comunale.
Il ruolo chiave del direttore dei lavori
Una volta completate le pratiche amministrative e ottenuti tutti i permessi, il direttore dei lavori assume un ruolo fondamentale nell’apertura e gestione del cantiere. Questa figura, nominata dal committente, rappresenta il raccordo tecnico tra progettazione, operatività di cantiere e osservanza delle norme.
- Effettua un sopralluogo iniziale per verificare le condizioni di partenza e redige il verbale di consegna dell’area di lavoro all’impresa esecutrice.
- Impartisce le direttive operative alle maestranze e cura il rispetto delle fasi di progetto e delle normative.
- Certifica ufficialmente la data di inizio lavori tramite la compilazione di documenti ufficiali, talvolta in presenza del committente e dell’impresa.
Il direttore dei lavori individua formalmente l’istante in cui il cantiere viene avviato, svolgendo anche un ruolo di sorveglianza sulle lavorazioni e sulla qualità dei materiali impiegati. Per interventi privati è solitamente scelto un tecnico di fiducia del proprietario, mentre nei lavori pubblici può essere un dipendente o un professionista esterno nominato dalla stazione appaltante.
La comunicazione ufficiale di inizio
Il vero inizio dei lavori si ha solo quando sono soddisfatti tutti i requisiti corrispondenti:
- Presentazione delle comunicazioni amministrative obbligatorie (CILA, SCIA, permesso di costruire, ecc.);
- Ricezione dell’eventuale nulla osta comunale;
- Redazione del verbale di consegna lavori da parte del direttore dei lavori;
- Notifica, se necessaria, agli enti esterni (ad esempio ASL nei casi più complessi ai sensi dell’art. 99 del D.Lgs. 81/2008, quando nel cantiere operano più imprese).
Il soggetto che formalmente dà il via ai lavori è quindi proprio il direttore dei lavori, il quale, completati e verificati tutti gli adempimenti, dichiara l’apertura effettiva del cantiere. Occorre notare che l’assenza di uno o più passaggi può comportare sanzioni, blocchi dell’attività o obbligo di ripristino.
Responsabilità e implicazioni legali
Le responsabilità dell’inizio lavori sono condivise tra committente, direttore lavori e impresa esecutrice, ciascuno per i propri ambiti:
- Il committente è responsabile della richiesta di tutte le autorizzazioni e della nomina dei professionisti incaricati.
- Il direttore dei lavori supervisiona la corretta attuazione, redige la documentazione di avvio e controlla che sia tutto conforme a quanto previsto dal progetto depositato.
- L’impresa non può avviare nessuna attività all’interno del cantiere finché non riceve l’ordine formale dal direttore e non sono disponibili tutte le autorizzazioni necessarie.
A livello normativo, il mancato rispetto della sequenza degli adempimenti può determinare l’avvio di un’attività edilizia abusiva, perseguibile sia dal Comune sia dalla Magistratura. Pertanto l’atto con cui si sancisce ufficialmente l’inizio lavori non è solo una prassi operativa, ma rappresenta una fondamentale tutela legale per tutti i soggetti coinvolti.
In sintesi, i lavori di ristrutturazione iniziano ufficialmente solo dopo che:
- Sono state presentate (e ove richiesto approvate) tutte le comunicazioni e i permessi;
- Il direttore dei lavori, dopo aver effettuato le verifiche opportune, compila e firma l’apposito verbale di inizio cantiere;
- L’impresa inizia ad operare esclusivamente a seguito dell’autorizzazione ricevuta dal direttore dei lavori.
Questa procedura garantisce che ogni intervento edilizio sia conforme alla normativa e che tutti i soggetti interessati siano tutelati sia dal punto di vista amministrativo sia da quello tecnico e legale.
